Acheter un logement sur plan présente des avantages fiscaux et des garanties constructeur appréciables, mais le financement en VEFA suit une logique différente d’un achat dans l’ancien. La phase de chantier, qui dure généralement de douze à vingt-quatre mois, génère des coûts souvent absents des simulations bancaires standard. L’assurance emprunteur en fait partie, avec des mécanismes propres à ce type de prêt qu’il vaut mieux anticiper avant de signer.
Un contrat qui s’active dès le premier déblocage de fonds
Contrairement à ce que l’on pourrait supposer, l’assurance emprunteur prend effet dès la signature de l’acte authentique, bien avant la remise des clés. À ce stade, la banque débloque les fonds par tranches selon un échéancier réglementaire : 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement, et le solde de 5 % à la livraison.
La cotisation d’assurance est, dans la plupart des contrats bancaires, calculée sur le capital total emprunté et non sur les seuls fonds débloqués. Sur un achat à 250 000 euros avec un TAEA de 0,18 % (profil 35 ans, non-fumeur), les primes cumulées sur vingt-quatre mois de chantier représentent environ 560 euros, auxquels s’ajoutent près de 11 500 euros d’intérêts intercalaires. Un coût global d’environ 12 000 euros que les tableaux d’amortissement classiques ne font pas toujours apparaître clairement.
Un point mérite une attention particulière : certains contrats limitent la garantie aux fonds effectivement débloqués, ce qui réduit l’indemnisation en début de chantier. D’autres couvrent d’emblée le capital nominal. Cette distinction figure dans les conditions particulières et doit être vérifiée avant signature.
Délégation d’assurance et loi Lemoine : des leviers à activer sans attendre
Le droit de choisir librement son assureur s’applique en VEFA exactement comme pour un prêt classique. Attendre la livraison pour s’en préoccuper est une erreur fréquente : l’emprunteur reste alors engagé sur le contrat groupe bancaire pendant toute la phase de préfinancement, parfois deux à trois ans, avant de pouvoir envisager un changement.
La délégation d’assurance souscrite dès la réception de l’offre de prêt permet d’éviter cet écueil. Les contrats alternatifs affichent des taux à partir de 0,06 % pour les meilleurs profils, contre 0,25 % à 0,38 % en moyenne pour les contrats groupe bancaires. Sur un prêt de 250 000 euros sur vingt-cinq ans, l’économie peut atteindre 8 000 à 12 000 euros selon le profil.
La loi Lemoine de février 2022 autorise par ailleurs la résiliation à tout moment, sans préavis ni frais, y compris pendant la phase de différé. Elle supprime également le questionnaire de santé pour les emprunteurs dont la part assurée n’excède pas 200 000 euros par tête, à condition que le prêt soit remboursé avant leurs 60 ans. En VEFA, cette condition mérite un calcul précis : un prêt de vingt-cinq ans avec deux ans de différé conduit à une échéance à vingt-sept ans. Un emprunteur de 36 ans à la signature aura 63 ans à l’échéance, ce qui rend le questionnaire médical obligatoire.
Les angles morts à surveiller avant de signer
Les simulations bancaires en VEFA omettent régulièrement trois informations importantes. D’abord, le coût réel de la phase chantier, intérêts intercalaires et primes progressives confondus. Ensuite, le taux d’endettement pendant le différé, pas uniquement en phase d’amortissement. Enfin, l’impact potentiel sur la capacité d’emprunt à la livraison si d’autres crédits sont en cours.
Les retards de livraison constituent un autre risque à ne pas négliger : ils prolongent la phase de préfinancement et alourdissent d’autant le coût cumulé. La couverture assurance se poursuit sans interruption, mais certains contrats prévoient une clause de remboursement partiel en cas de retard imputable au promoteur, clause rare qu’il convient de rechercher avant de s’engager.
Quelques réflexes simples permettent d’éviter les mauvaises surprises : demander un tableau des intérêts intercalaires mois par mois, vérifier la base de calcul des primes (capital total ou fonds débloqués), comparer les offres de délégation dès la réception de la fiche standardisée d’information, et calculer avec précision son éligibilité à la dispense de questionnaire médical en intégrant la durée totale du prêt. Des questions à poser tôt, avant que l’acte soit signé.
